郁亮利用海外融资渠道的能力其实早就获得业界认可。2004年7月万科与德国Hypo Real Estate Bank International（以下简称“HI”）合作，为即将开发的万科中山项目融得3500万美元。合作条款规定：“项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。”这被视作中国首例“变相海外贷款”：以股权形式取得境外融资打开了方便之门，巧妙地避开相关的管制要求。出于对政策的敏感，当时郁亮在接受《中国企业家》采访时称与HI的合作为“典型的国际融资”，并无特殊之处。不过在国内金融领域，尤其是地产融资领域，一贯沉稳的万科确实开始了吃螃蟹的尝试。

    你感觉万科在此时已经换了味道？是的。王石时代，万科致力于“慢工出细活”，完善治理解构、做减法、建立尊重员工尊重客户的企业文化；郁亮时代，开始挥动资本大旗，“乘法速度”箭在弦上。

    万科要实现从百亿规模到千亿规模的变形，必然要借助资本的力量。可惜的是，上述基金经理的激动似乎来得过早了。郁亮坦言，到目前为止，由于政策原因，万科在海外融资方面的尝试，都处于搁浅或者夭折的尴尬局面。

    万科与HI先后合作6个项目，进入城市除了广东本部，还有天津成都等。随后，又与新加坡RZP合作，在成都、沈阳、无锡等城市合作开发项目。资本幕布掀开后，万科在海外融资上破竹之势蓄积已满，业界都在等待着万科的“轻舟已过万重山”。只可惜，轻舟被一纸政策牢牢系在了岸上。2006年7月，建设部等六部委联合下发171号文件，这个被称作“楼市限外令”的文件，不只挡住了疯狂涌入中国的外资，也给了正在积极和外资合作的国内开发商一个措手不及。

    事实上，在171号文件出台前，对外资的监管就已经非常严格。郁亮面带无奈地告诉《中国企业家》：“GE的2000万美元早已到账，但现在还躺在账户上，不能换成人民币。”“所以啊，怎么能说万科是宏观调控的得益者呢？我们损失也相当惨重。”郁亮补充了一句。

    海外融资管道被堵塞的问题，倒是从来没有让整天笑眯眯的郁亮灰心沮丧过：“权当练手好了，总有一天能用到。”

    “地产就是金融。”2003年，首创集团总裁刘晓光在接受《中国企业家》采访时如是说。2007年，郁亮在接受《中国企业家》采访时再次把房地产定义为“类金融行业”，房地产业界对地产的金融属性已经相当认同。谦虚谨慎的郁亮敢于很骄傲地宣称：万科一直都是地产行业尝试融资方式最多的开发商，正是基于对地产的金融属性的深刻理解。

    除了海外融资种种超前尝试，万科也已将国内的融资方式尝试殆尽。

    证券市场的融资功能被万科使用到了极致。1991年末万科A的总股本为7796.55万股，经过一系列的配股、送股、转赠、B股IPO、权证行权、发行可转换债券、增发等融资方式，2006年底万科股本扩大到436989.88万股，股本扩张了约56倍之多，股本扩张速度和倍数列所有房地产上市公司之首；万科包括IPO在内共融资了9次，融资93.33亿元，与万科大约同时期上市的深振业、中华企业、陆家嘴等，平均融资次数不过万科的一半。在其他资本市场，万科A通过信托、房地产开发基金等方式合作开发了广州南湖、北京西山、无锡魅力之城等项目。海通证券一份对万科的分析报告评价：万科融资方式的广泛性和全面性居国内房地产行业之首。